A expressão tokenização imobiliária vem aparecendo com cada vez mais frequência em notícias, redes sociais e conversas sobre investimento. 

A ideia parece simples e sedutora, transformar imóveis em tokens digitais, permitindo que várias pessoas comprem pequenas frações daquele ativo, com promessa de acesso mais fácil, menores valores de entrada e, em alguns casos, mais liquidez.

Mas junto com o potencial de inovação, surgem dúvidas importantes: como funciona esse modelo? Qual é o lastro real do token? Quem guarda o imóvel e administra o fluxo financeiro? Qual é o risco de crédito, de mercado e até operacional? E, principalmente, para quem esse tipo de investimento realmente faz sentido?

A seguir, você vai entender a lógica da tokenização, seus benefícios e limitações. Além disso, descobrirá os principais riscos envolvidos e como avaliar se essa estratégia conversa ou não com o seu perfil de investidor.

O que é tokenização e como funciona

Tokenização é o processo de representar um ativo do mundo real em formato digital, normalmente em uma rede de blockchain. 

No caso da tokenização imobiliária, um imóvel ou conjunto de imóveis é fatiado em cotas digitais, chamadas de tokens, que podem ser compradas por investidores em plataformas específicas.

Em termos simples, o fluxo costuma seguir alguns passos:

1. Um imóvel (ou projeto imobiliário) é selecionado para servir de lastro;
2. Uma estrutura jurídica é criada para empacotar esse ativo: pode ser uma SPE, uma empresa, um contrato de investimento ou outro veículo definido em conformidade com a legislação vigente;
3. Sobre essa estrutura, são emitidos tokens em uma rede de blockchain, representando direitos econômicos (como participação em aluguel, valorização na venda ou remuneração atrelada a determinado contrato);
4. Esses tokens são ofertados por meio de uma plataforma, muitas vezes enquadrada em regras de oferta pública, crowdfunding de investimentos ou outras normas da CVM;
5. O investidor compra os tokens, passa a ter direito aos fluxos definidos em contrato (rendimentos, distribuição de receitas, etc.) e pode, em alguns casos, revender seus tokens em um mercado secundário, se houver liquidez.

Conceitos fundamentais do modelo

Três conceitos são centrais nesse modelo:

• Lastro: é o ativo real por trás do token, imóvel, projeto ou direito creditório imobiliário. É ele que sustenta economicamente a promessa de retorno.
• Custódia: é quem detém a propriedade formal do imóvel e quem administra os fluxos financeiros (aluguéis, venda, despesas, impostos). Geralmente, essa função fica com a empresa emissora ou com terceiros contratados.
• Smart contracts: são contratos inteligentes na blockchain, programados para registrar transações, controlar distribuição de recebíveis e executar regras de forma automatizada, reduzindo intervenção manual.

Apesar da camada tecnológica, é importante lembrar: o risco nunca é do blockchain apenas. Ele continua ligado ao imóvel, ao fluxo de caixa real e à governança de quem estrutura e opera essa tokenização.

Benefícios e limitações do modelo

A tokenização imobiliária traz benefícios claros, especialmente quando o assunto é democratizar o acesso a investimentos em imóveis e criar formatos mais flexíveis de estruturação. 

Em vez de exigir o capital necessário para comprar um imóvel inteiro ou uma grande cota de um fundo, a tokenização permite que o investidor entre com valores menores, participando indiretamente da renda ou da valorização de ativos imobiliários específicos. 

Além disso, a utilização de blockchain também adiciona uma camada de transparência ao registro das transações, o que facilita o acompanhamento de movimentações e, em alguns casos, a automatização de repasses por meio de smart contracts. 

Em modelos bem desenhados, isso pode significar mais clareza sobre fluxos de pagamento, menos intermediários e possibilidade de construir combinações diferentes de retorno, como participação em aluguel, ganho de capital na venda ou remuneração atrelada a contratos.

Por outro lado, o modelo ainda tem limitações importantes. O mercado de tokenização imobiliária é relativamente novo, com poucos players consolidados e histórico curto, o que aumenta a incerteza em relação à perenidade das plataformas e à consistência dos projetos ao longo do tempo. 

A liquidez, embora muitas vezes apresentada como diferencial, não é garantida. A existência de tokens não significa que haverá compradores suficientes no mercado secundário para quem quiser sair da posição rapidamente. 

Soma-se a isso a complexidade jurídica das estruturas, que podem envolver SPEs, contratos de investimento, dívidas ou outros instrumentos, exigindo do investidor um nível maior de compreensão e análise. 

Em muitos casos, os projetos estão concentrados em empresas jovens, com trajetória limitada, o que reforça a necessidade de olhar com cuidado para governança, transparência e alinhamento de interesses antes de qualquer aporte.

Acesso, liquidez e custos

O argumento mais repetido a favor da tokenização é o aumento do acesso. Em vez de precisar de centenas de milhares de reais para comprar um apartamento, o investidor pode, em tese, entrar com valores menores para acessar parte da renda ou valorização de um ativo. Isso pode ser interessante como porta de entrada para o universo imobiliário.

A liquidez é outro ponto que representa vantagem, mas que merece cuidado. Em alguns casos, existe um mercado secundário organizado, em que tokens podem ser negociados entre investidores. 

Em outros, a saída depende de ofertas futuras ou da própria empresa emissora recomprar ou intermediar negociações. Ou seja, é preciso olhar caso a caso, token não é sinônimo automático de liquidez diária.

Os custos também precisam entrar na conta. Taxas de estruturação, administração, performance, corretagem ou outras tarifas da plataforma impactam o retorno líquido. Qualquer comparação sincera com fundos imobiliários, CRIs ou compra direta de imóvel precisa considerar esses pontos. 

Riscos, regulação e compliance

Investir em tokenização imobiliária envolve riscos que vão muito além da oscilação de preço do token. Alguns exemplos:

• Risco de ativo: vacância, inadimplência, queda de preço do imóvel ou do mercado local.
• Risco de crédito: capacidade da estrutura emissora (SPE, empresa, devedores) de honrar pagamentos previstos.
• Risco de governança: qualidade da gestão, transparência em relatórios, conflitos de interesse, alinhamento entre emissor e investidores.
• Risco tecnológico: falhas de segurança, problemas na plataforma, vulnerabilidades operacionais, menos comuns em blockchains consolidados, mas ainda assim presentes.

No Brasil, a tokenização conversa com o ambiente regulatório da Comissão de Valores Mobiliários especialmente quando há oferta pública de valores mobiliários. Algumas estruturas são enquadradas em regras de ofertas de pequeno porte, crowdfunding de investimentos ou regulamentos específicos. Isso reforça a importância de verificar:

• Se a oferta tem registro ou dispensa de registro na CVM;
• Quem é a empresa por trás da estrutura e qual o histórico dela;
• Se há auditoria independente, relatórios periódicos, documentos claros explicando direitos e riscos.

Em resumo, compliance não é detalhe. É ele que separa um produto inovador e sério de promessas superficiais travestidas de revolução tecnológica.

Para quem faz sentido (e quando não faz)

A tokenização imobiliária costuma fazer mais sentido para quem já entende o básico de investimentos, está disposto a estudar a estrutura jurídica por trás dos tokens e enxerga esse formato como uma estratégia complementar de diversificação, e não como o centro da carteira. 

Ela tende a se encaixar melhor em perfis com horizonte de médio e longo prazo, que aceitam maior complexidade e estão confortáveis em assumir riscos ligados a empresas, plataformas e um mercado ainda em consolidação. 

Por outro lado, não é o caminho ideal para quem está começando a investir agora, precisa de liquidez alta ou prefere modelos amplamente testados, como fundos imobiliários tradicionais e renda fixa. 

Nesses casos, é prudente construir primeiro uma base sólida com produtos firmes e posteriormente avaliar se a tokenização entra como uma camada extra de exposição ao mercado imobiliário.

Conclusão

A tokenização é uma inovação relevante, que abre possibilidades para fracionar ativos, reduzir investimento de entrada e criar novas formas de acessar o mercado de imóveis. 

Ao mesmo tempo, ela não elimina os riscos clássicos do setor e adiciona uma camada extra de complexidade jurídica, tecnológica e de governança.

Se o seu objetivo é investir com segurança em imóveis e entender como diferentes modelos de exposição, diretos ou indiretos, podem compor sua estratégia, vale acompanhar o movimento do mercado, comparar alternativas e buscar sempre informações claras, acompanhe o blog da EBM.