Nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) deixaram de ser um investimento de nicho. Eles passaram a ocupar espaço de destaque no mercado financeiro e na construção civil. Com bilhões de reais movimentados na Bolsa, os FIIs têm papel estratégico. Eles financiam, operam e expandem empreendimentos comerciais, logísticos e residenciais no Brasil.

Além disso, conectam o pequeno investidor a grandes projetos. Assim, democratizam o acesso ao setor imobiliário, oferecem liquidez, renda passiva e diversificação. No entanto, os benefícios vão além de quem investe, pois os fundos também influenciam a dinâmica do setor. Eles atuam desde a concepção até a gestão de imóveis.

Portanto, neste artigo, você vai entender o que são os FIIs, como funcionam e qual a relação com o crescimento do mercado. Vai ver também como eles contribuem para um ambiente mais moderno e acessível para investidores e incorporadoras.

O que são fundos imobiliários e como funcionam?

Os FIIs são veículos de investimento coletivo que captam recursos de vários investidores. Em seguida, aplicam em ativos do setor imobiliário. Esses ativos podem ser imóveis físicos, como edifícios comerciais, shoppings, galpões e residências, ou podem ser títulos financeiros, como CRIs e LCIs.

De forma prática, os FIIs são negociados na Bolsa de Valores, permitindo ao investidor comprar e vender cotas com facilidade. Além disso, são geridos por profissionais especializados, visto que, a CVM regula esses fundos, garantindo transparência e segurança para os rendimentos que são distribuídos periodicamente.

Na prática, um investidor com pouco capital pode participar de grandes empreendimentos, como edifícios corporativos e centros logísticos, por exemplo. Antes, esses investimentos estavam disponíveis apenas para grandes incorporadoras e investidores institucionais.

Como os FIIs contribuem para o mercado imobiliário

Os FIIs não são apenas uma alternativa de investimento, pelo contrário, também funcionam como ferramentas de desenvolvimento urbano. Ao captar recursos para comprar, construir ou reformar imóveis, movimentam diretamente o setor e, consequentemente, impulsionam novos projetos em diversos segmentos.

Investimentos em shoppings

FIIs comerciais investem em shoppings centers, participando da compra e gestão desses espaços. Isso garante recursos para manutenção, modernização e expansão. Dessa forma, os fundos ajudam a transformar centros de compras em polos de convivência para assim, movimentar o varejo e a economia local.

Além disso, os FIIs oferecem segurança aos lojistas. A gestão profissional garante padrão, eficiência e renovação do mix de lojas de forma que o ambiente se torna mais atrativo para consumidores e operadores.

Investimentos em galpões

Os FIIs têm papel estratégico no setor logístico. Investem em galpões e centros de distribuição, pois esses ativos, geralmente, ficam próximos a grandes centros urbanos e rodovias.

Com o avanço do e-commerce, a demanda por logística cresceu e os FIIs responderam rapidamente a essa necessidade. Assim, financiar galpões modernos e eficientes ajudou empresas a expandir com agilidade, sem adquirir imóveis próprios. Isso economiza capital e agiliza operações.

Investimentos em edifícios residenciais

Embora menos comuns, os FIIs estão cada vez mais presentes no setor residencial. Principalmente em modelos como o multifamily e os colivings.

Esses investimentos financiam moradias para diversos perfis, como estudantes, jovens profissionais e famílias, por exemplo. Como resultado, ajudam a reduzir o déficit habitacional e diversificam o setor oferecendo soluções urbanas mais flexíveis.

Portanto, os FIIs vêm inovando não só no mercado financeiro, mas também na forma de viver nas cidades.

Diferença entre investir em imóveis físicos e fundos

Investir em imóveis físicos ou em FIIs traz experiências bem diferentes. O modelo de gestão, a liquidez e o risco são distintos.

Quem compra um imóvel lida com burocracias, impostos e manutenção precisando, também, administrar inadimplência e contratos. Por outro lado, o investidor de FIIs adquire cotas de diversos imóveis e a gestão fica por conta de profissionais.

Além disso, os FIIs oferecem liquidez, pois imóveis físicos demoram para ser vendidos. Em contraste, cotas de FIIs são negociadas diariamente na Bolsa.

Por fim, os FIIs trazem mais diversificação, de forma que, com o valor de um apartamento, é possível investir em dezenas de imóveis de diferentes regiões e segmentos. Isso reduz o risco e aumenta as possibilidades de rendimento.