Tomar decisão de compra ou investimento em 2026 passa por entender o que aconteceu com os preços dos imóveis em 2025. É aí que entra o Índice FipeZap, referência para acompanhar a valorização do m2 nas principais capitais e o aumento de aluguel nas grandes cidades.

Em 2025, o índice de venda residencial encerrou o ano com alta média de 6,52%. Com isso, o índice registrou o segundo maior resultado dos últimos 11 anos, superando a inflação oficial medida pelo IPCA, que fechou em 4,2%.

O índice de locação residencial, por sua vez, subiu 9,44%, novamente acima da inflação, reforçando a pressão do aluguel nas grandes capitais.

Dentro do cenário nacional, Goiânia, Brasília e São Paulo mostram comportamentos distintos, mas complementares. Essas métricas ajudam quem deseja ler o mercado imobiliário nas capitais. Especialmente porque permite entender onde estão as melhores oportunidades em termos de valorização do m², renda de aluguel e proteção do patrimônio.

O que é o FipeZap e como ele mede o mercado

Numa parceria Fipe e ZAP Imóveis, o Índice FipeZap acompanha mensalmente os preços de imóveis residenciais e comerciais anunciados para venda e locação. Ele cobre 56 cidades brasileiras, incluindo 22 capitais, e considera apenas apartamentos prontos no caso do segmento residencial.

A FipeZap consolida anúncios publicados no Zap, Viva Real e OLX, filtra outliers e calcula a variação média do preço por m2 nas cidades. Isso permite comparar:

• A evolução do preço de venda (índice de venda residencial);
• O aumento de aluguel (índice de locação residencial);
• A valorização do m² em 12 meses, no ano e no mês;
• A posição de cada cidade no ranking nacional de valor médio do metro quadrado.

É importante lembrar que o FipeZap reflete preços anunciados, não necessariamente o valor final fechado na escritura. Mesmo assim, é um excelente termômetro de tendência para o mercado imobiliário nas capitais.

Evolução dos preços em 2025 e projeções para 2026

Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro viveu mais um ano de valorização real dos imóveis. Nessa ocasião, o índice de venda residencial cresceu 6,52%, acima da inflação, com ritmo pouco menor que o de 2024. Neste ano, o índice registrou alta de cerca de 7,73%.

Do lado da locação, o custo médio do aluguel residencial no país subiu 9,44% em 2025, novamente bem acima do IPCA. Essa alta ajuda a explicar por que o aumento de aluguel 2026 tem ganhado tanta atenção de inquilinos e investidores.

Para 2026, projeções de consultorias e casas de análise apontam para um cenário de juros em queda gradual, crédito imobiliário mais acessível e manutenção da relevância do programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente nas faixas de média e baixa renda. Ao mesmo tempo, a combinação de PIB moderado, ano eleitoral e mudanças na demanda por localização exige decisões mais estratégicas de compra e investimento.

Dentro desse quadro, vale olhar com mais atenção o comportamento do mercado nas capitais foco deste conteúdo.

Goiânia: alta acima da média e m² em valorização

Goiânia consolidou mais um ano de forte valorização. Em 2025, os preços de venda de imóveis residenciais na cidade subiram cerca de 11,5%, quase o dobro da média nacional medida pelo FipeZap.

O valor médio do metro quadrado divulgado para dezembro de 2025 ficou em torno de R$ 8.139, colocando a capital goiana entre as dez capitais com m² mais valorizado do país e na 22ª posição no ranking geral das 56 cidades monitoradas.

Esse movimento é puxado por projetos e bairros de alta demanda, como Marista, Jardim Goiás, Bueno e outros em processo de adensamento planejado.

Nessas regiões, o preço de venda já se aproxima de R$ 12 mil por metro quadrado, com registros pontuais acima de R$ 18 mil/m², reforçando a importância de escolher bem o produto, a localização e o padrão construtivo.

Para 2026, o investidor em Goiânia deve observar:

• A manutenção da procura por bairros planejados e eixos de mobilidade;
• A relação entre preço pedido e renda local, já que a cidade vem de uma sequência de anos com forte valorização;
• A oferta de produtos voltados, tanto para moradia quanto para renda de locação, em um contexto de mercado imobiliário de capitais ainda aquecido.

Brasília: estabilidade no alto padrão

Brasília mantém um perfil de mercado imobiliário maduro, com ticket elevado e comportamento historicamente resiliente. De acordo com dados consolidados a partir do FipeZap, o valor médio do metro quadrado na capital federal encerrou 2025 próximo de R$ 9.754, com valorização acumulada de cerca de 4% em 12 meses.

Mesmo com variações mensais pontuais, o quadro geral é de estabilidade com leve alta, compatível com o histórico da cidade, que já vinha de anos de valorização acima da inflação. Estudos e análises de mercado mostram que Brasília costuma segurar valor mesmo em cenários políticos e econômicos turbulentos, funcionando como proteção de patrimônio de longo prazo.

Do lado da locação, o mercado de aluguel em Brasília segue pressionado, com bairros centrais e bem servidos de serviços registrando aumentos relevantes no valor do m² de aluguel e renda média de locação entre 4% e 6% ao ano sobre o valor do imóvel, segundo estimativas citadas em análises locais que usam o FipeZap como referência.

Para 2026, quem observa Brasília deve cruzar os dados da FipeZap com fatores como:

• Oferta limitada de terrenos em áreas nobres;
• Migração de demanda para regiões com melhor custo-benefício, mantendo boa mobilidade;
• Cenário de juros ainda elevados, mas com possibilidade de melhora no crédito ao longo do ano.

São Paulo: dinâmica forte de aluguel

São Paulo é a capital com maior peso absoluto no mercado imobiliário nacional. Segundo o FipeZap, a cidade encerrou 2025 com valor médio de venda próximo de R$ 11.900 por metro quadrado, figurando entre as cidades com m² mais caro do Brasil e com alta acumulada em 12 meses em torno de 4,5% no período.

Apesar de a valorização percentual ser menor que em capitais como Goiânia, o patamar de preço absoluto é muito mais elevado. A combinação de economia dinâmica, concentração de empregos de alta renda e pouca oferta de terrenos bem localizados sustenta um mercado que permanece aquecido, especialmente em zonas de alto padrão como o sudoeste paulistano.

No aluguel, o quadro é ainda mais expressivo, dados do FipeZap de locação residencial mostram que São Paulo teve uma das maiores altas do país em 2025, com variação em 12 meses próxima de 20% em determinados recortes, reforçando o debate sobre aumento de aluguel e acessibilidade habitacional na capital.

Para quem pensa em investir em 2026, São Paulo segue relevante tanto para renda de locação quanto para diversificação de portfólio, mas exige atenção maior à relação preço/renda e à comparação entre bairros centrais, eixos de transporte e zonas em processo de interiorização e requalificação urbana.

Como interpretar os dados para investir melhor

Olhar os números do FipeZap isoladamente não é suficiente. Para usar o índice de forma estratégica, alguns pontos ajudam a organizar a leitura do mercado imobiliário capitais:

Primeiro, diferencie valorização percentual e valor absoluto de m². Goiânia, por exemplo, teve aumento mais forte em 2025 que a média nacional, mas parte de uma base de preços ainda inferior à de São Paulo. Já Brasília combina valorização moderada com ticket alto, o que interessa a quem busca proteção de patrimônio com risco menor de volatilidade.

Segundo, considere também o índice de locação. Um mercado com valorização m² moderada, mas aluguel em alta, pode ser mais interessante para quem busca renda passiva do que uma praça com forte valorização de venda, mas yield comprimido. Em 2025, o aluguel residencial no Brasil subiu em média 9,44%, mas várias capitais ficaram bem acima desse patamar.

Terceiro, conecte os dados com o seu objetivo: moradia própria, investimento para revenda futura ou geração de renda de locação. A mesma capital pode oferecer oportunidades muito distintas dependendo do segmento (MCMV, médio padrão, alto padrão), do ciclo de juros e do horizonte de tempo do investidor.

Conclusão

De acordo com os dados da FipeZap, 2025 foi mais um ano em que os imóveis superaram a inflação no Brasil. Esse crescimento teve destaque para capitais como Goiânia, Brasília e São Paulo. Nessas cidades, o mercado combina alta liquidez, boa valorização e forte dinâmica de aluguel.

Nesse contexto, para 2026, a leitura dos índices continua essencial para responder à pergunta central de quem acompanha o mercado imobiliário: onde e quando comprar. Ao cruzar a evolução dos preços com seu perfil de risco, objetivo de uso e capacidade de financiamento, você aumenta as chances de tomar uma decisão mais segura e alinhada à sua estratégia.

Por fim, para quem deseja aprofundar a análise e conhecer empreendimentos em regiões estratégicas de Goiânia, Brasília e outras praças com alto potencial de valorização, vale acompanhar os conteúdos e lançamentos disponíveis no site da EBM.