Quem está em processo de locação de imóvel comercial precisa redobrar os cuidados com o contrato e com a documentação do aluguel. Isso é válido tanto para os documentos pessoais do inquilino quanto para os documentos que atestam a legalidade do ponto comercial.
Até porque, se você alugar uma sala que tenha qualquer pendência judicial, certamente terá prejuízo com as despesas no escritório. Índices de reajuste de aluguel, multas por atraso de pagamento e taxas condominiais devem estar muito bem descritos no contrato para que o inquilino saiba de todos os detalhes da transação e possa se planejar da melhor maneira para uma locação bem-sucedida.
Afinal, não basta escolher um ponto comercial de destaque, é preciso garantir que ele esteja regularizado e, de fato, pronto para uso.
Pensando nessas questões, elaboramos este post sobre o processo de locação de imóvel comercial. A seguir, explicamos a importância de cuidar da documentação e de contar com uma imobiliária confiável para fechar o contrato. Vamos lá!
Essa pergunta parece óbvia, mas nem sempre os locadores e locatários assumem a responsabilidade básica de verificar a situação legal do escritório.
É comum que as pessoas pensem que a administração do prédio é responsável por tais pendências, principalmente se for uma sala localizada em um prédio comercial. Mas, na verdade, quem deve se preocupar com os autos e alvarás de licença do ponto é o próprio inquilino.
Esse compromisso é fundamental para garantir que as despesas no escritório fiquem dentro do previsto, já que gastos extras costumam estar vinculados às irregularidades na documentação do imóvel. Para saber exatamente o que dever ser considerado nos documentos, acompanhe o tópico seguinte.
Assim como no caso dos imóveis residenciais, alguns pontos básicos a serem observados na documentação do aluguel são: o valor do IPTU do imóvel, o tempo de duração do contrato, a possibilidade de renovação contratual, as taxas de reajuste, o valor de eventuais multas contratuais e o reembolso de valores específicos.
Verificar se o IPTU do imóvel está pago é importantíssimo para assegurar que o ponto comercial esteja livre de qualquer pendência judicial, além de garantir que a planta apresentada foi devidamente aprovada pela prefeitura da cidade.
Quanto ao tempo de duração do contrato, planeje-se para estipular um prazo que seja, de fato, coerente com os seus interesses e as suas expectativas. Empresários mais experientes tendem a considerar contratos mais longos, pois estão cientes da estabilidade de seu negócio. Por outro lado, empreendedores iniciantes costumam investir em contratos de aluguel de curto ou a médio prazo. Dessa forma, caso algo não saia conforme o planejado, as despesas no escritório serão mais reduzidas.
O que conferir no processo de locação?
Em um contrato de aluguel de imóveis comerciais, há uma série de fatores obrigatórios a serem observados com cautela para não colocar em risco a segurança das instalações e a estabilidade do seu próprio negócio. Portanto, veja o que deve ser conferido:
Auto de conclusão de obra
Esse documento é o famoso “habite-se”. Trata-se de uma certificação da prefeitura para atestar o comprometimento da construção da sala comercial com as normas de segurança vigentes e as demais exigências legais. Isso significa que, se o imóvel não tiver o “habite-se”, a propriedade não está regularizada para uso — seja residencial, seja comercial.
Verificar a existência desse documento é obrigação de quem estiver alugando um imóvel comercial, sob o risco de colocar todo o negócio à prova, caso a propriedade não esteja regularizada. Isso porque, sem o “habite-se”, o imóvel poderá ser multado pela prefeitura a qualquer momento, gerando um enorme prejuízo com as despesas no escritório.
Laudo de vistoria elétrica
Esse documento atesta que as instalações elétricas da sala comercial estão em condições plenas de uso, com base nas normais técnicas de segurança e de meio ambiente.
O laudo de vistoria pode ser exigido tanto pelo inquilino quanto pelo Ministério do Trabalho e Emprego ou outros órgãos oficiais, como o Corpo de Bombeiros. Por isso, é sempre bom que o locatário tenha o documento em mãos para eventuais comprovações.
Em termos práticos, esse laudo tem a função de documentar quaisquer defeitos encontrados durante a vistoria elétrica, como uma medida preventiva. Além disso, o documento também aponta as medidas que devem ser tomadas no intuito de reparar eventuais problemas na rede.
Laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros
Assim como o laudo anterior, a vistoria do Corpo de Bombeiros é um documento obrigatório para atestar as condições do ponto comercial. A função básica da vistoria é assegurar que o imóvel esteja em conformidade com as normas técnicas de segurança contra incêndio.
Ou seja, portar esse laudo é uma garantia de comodidade para todas as partes envolvidas na transação — locatário, locador, construtora e prefeitura —, já que o documento jamais seria emitido frente a qualquer irregularidade da obra.
Quais são os documentos necessários para o aluguel?
Para dar entrada no processo de aluguel de imóvel comercial, são exigidas basicamente as versões originais e cópias dos seguintes documentos:
- contrato social/estatuto social;
- documentos de identificação: CNPJ e Inscrição Estadual (em casos exigidos);
- comprovante de residência do empresário;
- comprovante de rendimentos da empresa, conhecido como “balancete”;
- documentação do fiador (em casos exigidos).
Além desses, poderão ser solicitados documentos complementares, a depender do processo de locação (ou venda) do imóvel e das condições da incorporadora imobiliária ou do proprietário responsável pelo contrato.
Por que é necessário obter o alvará de funcionamento?
Por último, mas não menos importante, reforçamos a necessidade de contar com a devida licença comercial antes de abrir o negócio. Qualquer que seja o porte da empresa, jamais inicie as atividades sem portar o alvará de funcionamento, pois isso pode trazer problemas graves na gestão, sobretudo se tratando de serviços prestados ao público.
A prefeitura local é a responsável por emitir a licença, e o processo não é demorado. Você conseguirá abrir o local dentro de poucos dias, desde que não haja qualquer pendência judicial. Então, não há motivos para correr o risco: faça a solicitação prévia do alvará e planeje tranquilamente a abertura do seu empreendimento, evitando imprevistos com despesas do escritório.
Lembre-se: na hora de comprar um imóvel comercial — seja para abrir seu próprio negócio, seja para investir cobrando aluguel —, é importante contar com uma incorporadora imobiliária especializada no ramo, capaz de lhe orientar ao longo de todo o processo. Com esse auxílio, certamente você fará um investimento bem-sucedido e as despesas no escritório não serão mais um problema.
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