Quando se adquire um imóvel por herança ou doação, muita gente se depara com um tributo que é pouco conhecido, mas que impacta diretamente o valor do imóvel, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). 

Com o aumento de transferências de bens ainda em vida e a importância do planejamento sucessório, que é a organização com antecedência de como os bens serão distribuídos no futuro para facilitar o processo de herança, entender o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação se tornou fundamental, tanto para herdeiros quanto para investidores, corretores e profissionais que atuam no mercado imobiliário.

A seguir, explicamos tudo o que você precisa saber para evitar custos inesperados e se preparar para declarar da forma certa esse tributo.

O que é o ITCMD e quando ele é cobrado?

O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre a transferência de bens ou direitos por herança ou doação, ou seja, quando um imóvel ou outro bem é passado para outra pessoa sem que haja uma venda envolvida. Isso pode acontecer em situações como o falecimento do proprietário, doações entre familiares ou transmissão por testamento.

Ao contrário do que muitos pensam, esse tributo não está relacionado a negociações comerciais. Ele não se aplica em compras e vendas, mas sim em situações onde o novo titular do bem o recebe sem pagamento, seja como herdeiro ou como beneficiário de uma doação.

Diferença entre ITCMD e ITBI

É comum confundir o ITCMD com outro imposto conhecido no universo imobiliário, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Mas eles têm funções bem diferentes.

Enquanto o ITBI é cobrado na compra e venda de imóveis, o ITCMD se aplica exclusivamente em casos de herança ou doação. Em outras palavras, se você está adquirindo um imóvel por meio de financiamento ou pagamento direto, paga o ITBI. Se está recebendo um imóvel como herança ou presente, paga o ITCMD.

Quem deve pagar o ITCMD?

A responsabilidade pelo pagamento do ITCMD normalmente é de quem recebe o bem, ou seja, o herdeiro ou o donatário. Esse pagamento é feito antes da conclusão do processo de transferência do bem, e é obrigatório para registrar o imóvel no cartório em nome do novo proprietário.

É importante verificar as regras do estado onde o imóvel está localizado, pois a cobrança é definida pela legislação estadual. Em São Paulo, por exemplo, a declaração do ITCMD deve ser feita diretamente no sistema da Secretaria da Fazenda, e o processo só avança após o pagamento do imposto.

Qual a alíquota do ITCMD no Brasil?

As alíquotas do ITCMD variam de estado para estado, mas a maioria adota um percentual entre 2% e 8% sobre o valor do bem transmitido. Em São Paulo, o valor do ITCMD SP é de 4%, ou seja, um imóvel recebido por herança no valor de R$ 500 mil terá um imposto de R$ 20 mil.

Alguns estados aplicam alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor do bem. Isso reforça a importância de planejar com antecedência e, quando possível, buscar formas legais de reduzir o impacto do imposto.

Como o ITCMD impacta a compra de imóveis?

Embora o ITCMD não seja cobrado em compras com pagamento, ele influencia o mercado como um todo. Muitos imóveis entram em inventário ou são repassados por doação entre familiares, e nesses casos, o ITCMD precisa ser quitado antes que o imóvel possa ser formalmente transferido.

Esse imposto pode representar um custo alto, principalmente quando não há um planejamento prévio ou quando o imóvel é de valor elevado. Por isso, é fundamental entender como calcular, declarar e pagar o ITCMD corretamente, evitando atrasos ou problemas na negociação de bens herdados.

Como declarar o ITCMD no Imposto de Renda?

Após pagar o ITCMD, o contribuinte deve declarar a recebimento do bem no Imposto de Renda. Para isso:

• Acesse a ficha “Bens e Direitos” no programa da Receita Federal;

• Escolha o grupo “01 – Bens Imóveis”;

• Informe o código correspondente ao tipo de imóvel (casa, apartamento, etc.);

• No campo “Discriminação”, inclua as informações sobre o ITCMD: valor pago, número da declaração e quem foi o doador ou falecido;

• No campo de valor, informe o valor do bem declarado no inventário ou na escritura de doação;

Além disso, é necessário informar o valor do bem na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, utilizando a natureza correspondente ao tipo de transmissão (doação ou herança).

Quais são as penalidades para quem não paga o imposto?

O não pagamento do ITCMD pode impedir a transferência do imóvel para o novo titular. Além disso, os estados podem aplicar multas, juros e penalidades, que tornam o processo ainda mais caro. Em alguns casos, o cartório de registro de imóveis exige o comprovante de quitação do ITCMD antes de registrar o novo proprietário, o que significa que a falta de pagamento impede a regularização do bem.

Como calcular o ITCMD na transmissão de bens?

O cálculo do ITCMD é feito com base no valor venal do imóvel, ou seja, o valor de mercado que o estado considera para cobrança de tributos. Esse valor pode ser consultado no site da prefeitura da cidade ou no carnê do IPTU.

Para calcular:

• Multiplique o valor venal do imóvel pela alíquota do estado (ex.: 4% em SP);

• O resultado será o valor do ITCMD a ser pago.

Exemplo: um imóvel com valor venal de R$ 600 mil terá ITCMD de R$ 24 mil.

É possível fazer o parcelamento do ITCMD em alguns estados, desde que solicitado dentro do prazo. Essa pode ser uma saída viável para quem não consegue pagar o imposto à vista.

Como reduzir o impacto do ITCMD na compra de imóveis

Embora o ITCMD não possa ser evitado legalmente, é possível adotar estratégias para reduzir seus efeitos no bolso. Uma delas é o planejamento sucessório, que pode incluir a doação em vida com reserva de usufruto, por exemplo, permitindo que os pais transfiram o imóvel para os filhos e mantenham o direito de uso.

Outra possibilidade é dividir a doação de bens em etapas, respeitando limites de isenção definidos por alguns estados. É importante consultar um profissional de confiança para avaliar as opções conforme as regras locais.

Corretores e consultores imobiliários podem ajudar seus clientes a entenderem esses caminhos, atuando como aliados no processo de compra, venda e transmissão segura de bens.

Entender o ITCMD é parte de uma decisão imobiliária consciente

Seja na herança de um imóvel ou na doação em vida, saber como funciona o ITCM evita surpresas e garante que o processo ocorra de forma tranquila e sem prejuízos.

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